Межевание и межевые споры
В настоящей статье затрагиваются вопросы межевания земельных участков и межевых споров.
До введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации решения о предоставлении земельных участков зачастую принимались без проведения работ по межеванию и кадастрового учета. Соответственно, огромное количество земельных участков по сей день не имеет точных границ. Именно границы описывают местоположение земельного участка и индивидуализируют его как вещь.
Межевание – это работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения, внесению таких сведений в Единый государственный реестр недвижимости, который ведет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Процедура межевания является платной, но не обязательной.
Межевание осуществляется по усмотрению собственника земельного участка и не ограничена каким-либо сроком.
Государственная регистрация права на земельный участок, совершенная по ранее действовавшим правилам (в том числе при отсутствии в отношении участка сведений о координатах характерных точек его границ), признается юридически действительной.
Отсутствие в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ земельного участка не является основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой участок.
Кроме того, действующее законодательство не содержит ограничений на совершение сделок с земельными участками, сведения о которых содержатся в ЕГРН, но границы которых не установлены. Также не предусмотрены и какие-либо сроки, в течение которых такие границы должны быть установлены.
Для чего же тогда проводить платное, но вместе с тем необязательное по закону межевание земельного участка, когда даже в отсутствие сведений о границах земельного участка все проводимые административные процедуры и гражданско-правовые сделки являются действительными?
Проблемы могут возникнуть не сейчас, а позже. Ведь без межевания границы участка не определены; где он находится, достоверно не установлено.
В такой ситуации возможны злоупотребления, споры с соседями, а также самовольный захват земельного участка со стороны не только соседей, но и других лиц.
Кроме того, в ходе уточнения границ земельного участка его собственник вправе законно увеличить площадь своего земельного участка до 10 процентов или на величину минимально допустимого размера земельного участка в данном муниципальном образовании.
Уточнение границ земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, необходимо в случае его предоставления без проведения согласно действующему земельному законодательству.
Вопросом межевания земельных участков занимаются кадастровые инженеры, которые в своей деятельности руководствуются достаточно широким кругом нормативно-правовых актов.
Кадастровый инженер - физическое лицо, специализирующееся на проведении кадастровых работ в отношении объектов недвижимости, являющееся членом саморегулируемой организации (СРО).
Кадастровый инженер оказывает услуги как индивидуальный предприниматель или как работник юридического лица. Согласно требованиям действующего законодательства, кадастровый инженер в обязательном порядке должен состоять в СРО. Если не соблюдается условие членства в СРО, кадастровый инженер не имеет право проводить кадастровые работы. Подготовленные таким специалистом документы не будут иметь юридической силы.
Кадастровый инженер оказывает услуги исключительно на основании договора-подряда, в котором обязательно должны быть указаны сроки и стоимость работ.
Из анализа практики можно сделать вывод, что основная часть споров в области земельных отношений как граждан, так и юридических лиц происходит между владельцами соседних (смежных) земельных участков. Соседи не могут договориться между собой, где должна проходить граница между их земельными участками.
Условно земельные споры можно разделить на две большие группы:
- связанные с невозможностью согласования границ смежных земельных участков (иски о первичном установлении границ земельного участка, об определении местоположения границ земельного участка, об изменении местоположения границ земельного участка);
- связанные с допущенными ранее ошибками (реестровые ошибки) при уточнении границ смежных земельных участков, процедуре их образования (могут быть исправлены Росреестром либо в судебном порядке).
Юридически значимыми для доказывания являются следующие обстоятельства:
- местоположение границ земельного участка при его образовании (сведения, содержащиеся в документах при образовании земельного участка);
- местоположение границ земельного участка в соответствии с правоустанавливающими документами и сведениями государственного кадастра недвижимости (сведения о местоположении земельного участка, содержащиеся в договорах купли-продажи, дарения, свидетельствах о праве собственности, в кадастре недвижимости);
- фактическое местоположение границ земельного участка, являющегося предметом спора (учитывается местоположение границ такого земельного участка, существующих на местности пятнадцать лет и более и закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих установить местоположение границ земельного участка).
По делам о межевых спорах практически во всех случаях требуется назначение землеустроительной экспертизы. Межевые споры являются одними из самых сложных в правоприменительной практике юридических споров.
Обращаясь в суд, важно верно определить надлежащий способ защиты права и предмет доказывания по делу, представить все необходимые доказательства.
Адвокат ЦКА Новосибирской области Чукарев И.М., имея опыт работы в сфере земельных отношений, может помочь вам в решении возникшего вопроса по описанной в настоящей статье тематике.