Самовольные постройки

В настоящей статье хотелось бы поговорить о таком юридическом понятии, как самовольная постройка.

В общем виде самовольную постройку можно определить как здание, сооружение или другое строение, возведенные с нарушениями действующего законодательства.

Подобные нарушения можно разделить на три группы:

1. Земельные, к которым относятся два случая: а) постройка возведена на земельном участке, который не выделялся для ее строительства; б) разрешенное использование земельного участка не допускает строительство на нем такой постройки;
2. градостроительные, к которым относятся следующие: не получение в установленном порядке разрешения на строительство, необходимых согласований при подготовке строительной документации, иные градостроительные нарушения (например, нарушения отступов от границ земельного участка или установленной законом как минимальной, так и максимальной площади застройки земельного участка);
3. строительные и иные нарушения законодательства, к которым относятся нарушения действующих в сфере строительства СНиПов и ГОСТов (например, СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»; СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений»).

Если возведенный объект недвижимости обладает признаками самовольной постройки, то он не может участвовать в гражданском обороте (его нельзя продать, завещать, дарить, сдавать в аренду и совершать другие сделки), его нельзя использовать, органы регистрации прав обязаны отказать в регистрации права собственности на него. Другими словами, юридически подобная постройка не существует.

Касательно юридической судьбы самовольных построек, можно отметить, что они подлежат сносу либо приведению в соответствие установленным законом требованиям.

Решение о признании постройки самовольной и ее сносе либо приведении в соответствие установленным законом требованиям принимается: а) судом; б) муниципалитетом.

При этом полномочия муниципалитета в этой сфере существенно ограничены. Возможные случаи принятия решения о сносе постройки муниципалитетом:

1. самовольная постройка размещена на муниципальном земельном участке при отсутствии каких-либо правоустанавливающих документов на него (например, в отсутствие договора аренды земельного участка); если постройка возведена на земельной участке, вид разрешенного использования которого не допускает на нем размещения такой постройки и при этом расположена в границах территории общего пользования (дороги, скверы, бульвары, площади);
2. постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории (охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны) и ее размещение в такой зоне не допускается вовсе либо допускается, но не выдавалось разрешение на его строительство.

Муниципалитет не может самостоятельно принимать решения о сносе многоквартирных домов, жилых домов, садовых домов, а также в отношении построек, право собственности на которые зарегистрировано или признано судом, а также если постройка расположена на частном земельном участке, за исключением случая если она создает угрозу жизни и здоровью граждан. Безопасность постройки устанавливается заключением инспекции, осуществляющей государственный строительный надзор, либо заключением экспертов в сфере строительства, имеющих в соответствии с законодательством право осуществлять подобные исследования.

Если постройка обладает признаками самовольной постройки, законом предусмотрена возможность ее легализации. Это возможно осуществить в судебном порядке.

В первую очередь, суды обращают внимание на земельный участок, на котором возведена постройка: когда, кому и для каких целей он выделялся, на каком праве и на какой срок.

Во-вторых, оценивается соответствие вида разрешенного использования земельного участка функциональному назначению постройки.

Скажем, нельзя построить здание производственного или коммерческого назначения, если земля предоставлялась для строительства индивидуального жилого дома.

В-третьих, постройка на день обращения в суд должна соответствовать установленным к ней законом требованиям (необходимые отступы и площадь застройки земельного участка, высота постройки, этажность, СНиПы и ГОСТы в сфере строительства).

В-четвертых, сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

При признании права собственности на самовольную постройку принципиально важными являются следующие аспекты:

• возможность устранения допущенных при возведении нарушений;
• существенность нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
• существует ли угроза жизни и здоровью граждан при сохранении постройки.

В случае возможности устранения, несущественности допущенных при возведении постройки градостроительных и строительных норм и правил, отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, право собственности может быть признано за лицом, осуществившим постройку.

Как правило, самовольные постройки выявляются при отказе в регистрации права собственности на возведенные объекты недвижимости, проведенных мероприятий по земельному контролю или жалоб граждан в органы прокуратуры, иные государственные органы или муниципалитет.

С другой стороны, собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Любые ситуации по вопросу признания права собственности на самовольную постройку либо ее сносе индивидуальны и требуют правового анализа.

Если вы столкнулись с проблемой необходимости признания права собственности на возведенный объект недвижимости, который обладает признаками самовольной постройки, либо имеются сомнения в правомерности возведенной постройки, адвокат Центральной коллегии адвокатов Новосибирской области Чукарев И.М. может оказать квалифицированную юридическую помощь по этому вопросу.